İnşaat Hukuku
7 Aralık 2025•12 dakika okuma
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Gecikmesi ve Arsa Sahiplerinin Hakları
Vural & Keskin & Yıldırım
Hukuk Bürosu
Vural & Keskin & Yıldırım Hukuk Bürosu – İnşaat Hukuku Departmanı
Bu makale, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi durumunda, arsa payı sahiplerinin sahip olduğu hukuki hakları ve başvurabilecekleri yolları güncel Yargıtay içtihatları ışığında incelemektedir.
Vural & Keskin & Yıldırım Hukuk Bürosu olarak, arsa sahiplerinin gecikmeden doğan zararlarının tazmini, sözleşmenin feshi veya tapu iptali süreçlerinde hangi hukuki yöntemleri izleyebileceklerini açıklıyoruz.
Yargı kararları, yüklenicinin temerrüdü (gecikmesi) halinde arsa payı sahiplerinin iki ana hak grubuna sahip olduğunu göstermektedir:
1. Aynen İfa ve Tazminat Talepleri:
Arsa sahipleri, sözleşmenin devamını isteyerek gecikme tazminatı (kira mahrumiyeti), cezai şart veya eksik/ayıplı iş bedeli talep edebilirler.
2. Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları:
Gecikmenin belirli bir ağırlığa ulaşması halinde, arsa sahipleri sözleşmeyi feshedip tapu iptali ve tescil davası açabilir. Fesih, inşaatın tamamlanma oranına göre geriye etkili veya ileriye etkili sonuçlar doğurur.
Yüklenici, inşaatı zamanında teslim etmezse, arsa payı sahipleri gecikilen süre boyunca mahrum kaldıkları kira gelirini talep edebilir.
📘 Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (2012/306) kararında:
"Teslim iskân şartına bağlı olduğundan ve fiilen teslimin varlığı kanıtlanamadığından davacının iskân tarihine kadar gecikme tazminatı isteyebileceği kabul edilmelidir."
Bu tazminat, emsal kira bedelleri üzerinden hesaplanır (Yargıtay 15. HD 2020/2311).
Sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezası (cezai şart), ayrıca talep edilebilir.
Yargıtay 15. HD (2018/4569) kararına göre: Bu cezanın talep edilebilmesi için "ifanın çekincesiz kabul edilmemesi" veya "sözleşmede ayrıca kararlaştırılmış olması" gerekir.
Gecikme yanında inşaatta eksik veya kusurlu imalatlar varsa, arsa sahipleri bu bedelleri talep edebilir veya yüklenici hesabına tamamlatabilir (Yargıtay 23. HD 2014/11261).
Yüklenicinin temerrüdü, arsa sahiplerine sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanır. Fesih, inşaatın gerçekleşme oranına göre farklı sonuçlar doğurur:
İnşaatın tamamlanma oranı düşükse (genellikle %90 altı), sözleşme geriye etkili olarak feshedilir.
Bu durumda arsa sahipleri, tapu iptali ve tescil davası açarak yükleniciye devrettikleri arsa paylarını geri isteyebilir.
(Bakırköy 2. ATM 2021/1001; Yargıtay 6. HD 2022/1357)
İnşaat büyük oranda tamamlanmışsa (%90 ve üzeri), fesih ileriye etkili olur.
📘 Yargıtay 23. HD (2016/3758) kararında:
"Yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bağımsız bölüm tapusu veya bedel talep edebileceği, tasfiyenin buna göre yapılması gerektiği" kabul edilmiştir.
📘 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2019/695) kararına göre:
"Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı beyanla feshedilemez; tarafların irade uyuşması veya mahkeme kararı gerekir."
Dolayısıyla, fesih için mahkemeye başvuru zorunludur.
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin durumu, sözleşmenin feshiyle birlikte tartışmalıdır.
Önemli Güncelleme:
Yeni tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (2024/2306), artık iyi niyetli üçüncü kişilerin tapuya güven ilkesi kapsamında korunabileceğini kabul etmiştir.
Bu durum, arsa sahiplerinin açacağı tapu iptali ve tescil davalarında stratejik değerlendirme yapmasını gerektirir.
Arsa payı sahipleri ayrıca:
(Antalya 4. ATM 2018/312; Bursa 2. ATM 2018/1278; Sakarya BAM 5. HD 2022/1229)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin teslim süresini geciktirmesi, arsa sahiplerine geniş bir hukuki koruma alanı tanır.
Bu kapsamda arsa sahipleri:
Önemli: Yeni içtihatlarla birlikte iyi niyetli üçüncü kişilerin tapu koruması dikkate alınmalı; her olay özelinde stratejik bir yaklaşım benimsenmelidir.
Vural & Keskin & Yıldırım Hukuk Bürosu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin tüm uyuşmazlıklarda arsa sahiplerinin menfaatlerini korumak amacıyla uzman inşaat hukuku avukatlarıyla profesyonel danışmanlık hizmeti sunmaktadır.
Randevu almak için hemen iletişime geçin. Uzman avukatlarımız size yardımcı olmak için hazır.
Bize Ulaşın