İcra Hukuku
23 Aralık 2025•6 dakika okuma
İhalenin Feshi Davası: Taraflar, Şartlar, Sebepler ve Süreler
Vural & Keskin & Yıldırım
Hukuk Bürosu
İhalenin feshi; İİK m.134 çerçevesinde, satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürenler tarafından; icra mahkemesinde, hak düşürücü süreler içinde talep edilir. En güçlü sebepler arasında ihaleye fesat karıştırılması ve satış ilanının usulsüz tebliği bulunur. Genel süre 7 gün, istisnai hallerde öğrenmeden başlasa da azami 1 yıldır.
1) Davayı Kimler Açabilir? (Aktif Husumet)
Satış isteyen alacaklı
Borçlu
Tapu sicilindeki ilgililer (ör. haciz şerhi sahipleri)
Pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar
Bu gruplar dışında kalanların başvuruları aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilir.
2) Dava Şartları ve Usul
Nitelik: Şikâyet yoludur; görevli ve yetkili merci icra mahkemesidir.
Adres şartı: Davacının Türkiye’de adres bildirmesi zorunlu dava şartıdır.
Hukuki yarar: İhalenin feshi, somut menfaat ihlali ve usulsüzlükle bağlantı ispatını gerektirir.
3) Fesih Sebepleri (Başlıca)
İhaleye fesat karıştırılması (dürüstlük kuralına aykırı, rekabeti/katılımı engelleyici davranışlar)
Satış ilanının usule uygun tebliğ edilmemesi (tek başına fesih sebebi)
Esaslı vasıf hatası (satılan malın niteliklerinde önemli hata)
İhale hazırlığı/ihale aşamasındaki usulsüz işlemler
Malın gerçek değerinde satılmaması iddiası (somut delille desteklenmelidir)
4) Süreler (Hak Düşürücü)
Genel kural: 7 gün, başlangıç ihale tarihi.
İstisnalar (İİK m.134/7):
Satış ilanı tebliğ edilmemişse,
Esaslı vasıf hatası veya fesat sonradan öğrenilmişse,
→ Süre öğrenme (ıttıla) tarihinden başlar.
Azami süre: Her hâlükârda ihaleden itibaren 1 yıl.
İdari ihaleler (2886): İptal davaları 2577 kapsamında ivedi usulde, genellikle 30 gün içinde açılır.
Sık Sorulan Sorular (FAQ)
İhalenin feshi davasını nerede açarım?
İcra mahkemesinde, şikâyet yoluyla.
Süreyi kaçırırsam ne olur?
Süreler hak düşürücüdür; mahkemece re’sen dikkate alınır ve esasa girilmeden ret kararı verilebilir.
Satış ilanı bana tebliğ edilmediyse?
İstisna uygulanır; süre öğrenmeden başlar fakat 1 yıllık üst sınır geçilemez.
Her usulsüzlük fesih sebebi midir?
Hayır. Usulsüzlüğün sizin menfaatinizi ihlal ettiğini somut delille göstermeniz gerekir.
Uygulamada Strateji Önerileri
Süre tutumu: 7 günlük genel süreyi kaçırmamak için ihaleyi takiben derhal inceleme ve delil tespiti yapın.
Delil planı: Tebligat evrakı, ihale tutanakları, bilirkişi/ekspertiz, tanık ve teknik kayıtları birlikte değerlendirin.
Menfaat bağlantısı: Her iddiayı somut zarar ile ilişkilendirin (örneğin katılımın engellenmesi, değer düşüklüğü).
Adres ve usul: Türkiye’de adres bildirimini ve yetkili icra mahkemesini baştan doğru belirleyin.
İhalenin feshi süreçlerinde süre–usul hataları geri dönülmez hak kaybına yol açabilir. Dosyanız özelinde hukuki değerlendirme ve strateji planı için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Vural & Keskin & Yıldırım Hukuk Bürosu
Profesyonel Hukuki Çözüm Ortağınız.
İzmir İcra Avukatı