Vatandaşlık Hukuku
29 Aralık 2025•9 dakika okuma
Taşınmaz Satın Alma Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanılması
Vural & Keskin & Yıldırım
Hukuk Bürosu
Hukuki Süreç, Şartlar ve İdari Aşamalar
Taşınmaz satın alma yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılması, uygulamada özellikle yabancı yatırımcılar tarafından sıklıkla tercih edilen bir yöntemdir. İncelenen yargı kararları doğrultusunda, bu yolla Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancıların izlemesi gereken hukuki yollar, mali şartlar, idari süreçler ve idarenin takdir yetkisine ilişkin esaslar aşağıda açıklanmaktadır.
1. Hukuki Dayanak ve Mali Şartlar
Taşınmaz edinimi yoluyla istisnai Türk vatandaşlığı kazanımı, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendi ile Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesi kapsamında düzenlenmiştir.
Danıştay kararları doğrultusunda, başvuru yapılabilmesi için aşağıdaki mali şartlardan en az birinin sağlanması gerekmektedir:
• Tapu Devri Yoluyla Edinim
En az 250.000 Amerikan Doları (veya karşılığı döviz/Türk Lirası) tutarında taşınmaz satın alınması ve tapu kayıtlarına “üç yıl süreyle satılmaması şerhi” konulması gerekmektedir (19.09.2018 tarihinden sonraki başvurular için).
Önceki düzenlemelerde bu tutar 1.000.000 Amerikan Doları olarak uygulanmıştır.
• Satış Vaadi Sözleşmesi Yoluyla Edinim
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar bakımından; en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarının peşin olarak yatırılması ve noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesine üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağına dair taahhüt şerhi konulması şartıyla başvuru yapılabilmektedir.
Değer tespitinde, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru esas alınmakta; resmi senetler ve ekspertiz raporları idare tarafından incelenmektedir.
2. Başvuru Süreci ve İzlenecek İdari Aşamalar
Taşınmaz yoluyla Türk vatandaşlığı kazanım süreci, taşınmazın edinimi ve uygunluk belgesinin alınmasıyla başlayıp Cumhurbaşkanı kararı ile sonuçlanmaktadır. Yargı kararlarında süreç aşağıdaki aşamalarla tanımlanmaktadır:
• Uygunluk Belgesi ve Şerh İşlemi
Yabancı kişi, satın aldığı taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesine üç yıl süreyle satılamayacağına dair taahhüt şerhi konulması talebiyle taşınmazın bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne başvurur.
Taşınmazın vatandaşlık kazanımına uygunluğu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tespit edilir ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü aracılığıyla Uygunluk Belgesi düzenlenir.
• Vatandaşlık Başvurusu
Uygunluk belgesinin alınmasının ardından, başvuru yetkili mercilere (örneğin İstanbul Valiliği İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü) yapılır. Başvuru dosyasında form dilekçe, pasaport, medeni hal belgesi ve ilgili diğer belgeler yer alır.
• Güvenlik ve Arşiv Araştırması
Yönetmeliğin 35. maddesi uyarınca başvuru sahibi hakkında Emniyet Genel Müdürlüğü ve Millî İstihbarat Teşkilatı (MİT) tarafından arşiv araştırması yapılır.
Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil eden bir durumun bulunmaması şarttır. Emniyet Genel Müdürlüğü Göçmen Kaçakçılığıyla Mücadele ve Hudut Kapıları Daire Başkanlığı’nın olumlu görüşü sürecin devamı açısından gereklidir.
• Nihai Karar
Tüm şartların sağlanması ve Bakanlığın teklifi üzerine Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığı kazanılır. Vatandaşlık, karar tarihinden itibaren hüküm ifade eder.
3. Aile Üyelerinin Vatandaşlık Durumu
Başvuru sahibi yabancının eşi ve ergin olmayan çocukları da bu yolla Türk vatandaşlığını kazanabilmektedir.
Danıştay kararlarına göre, çocukların ergin olup olmadığı başvuru tarihi itibarıyla değerlendirilir. Başvuru tarihinde 18 yaşını doldurmamış olan çocuklar, karar sürecinde reşit olsalar dahi ebeveynleriyle birlikte vatandaşlık kazanabilirler.
4. İdarenin Takdir Yetkisi ve Hukuki Engeller
Yargı kararlarında, kanunda öngörülen şartların sağlanmasının vatandaşlık kazanımı açısından kişiye mutlak bir hak tanımadığı açıkça vurgulanmaktadır.
• Egemenlik Yetkisi
Vatandaşlık verilmesi, devletin egemenlik yetkisi kapsamında olup idare, şartlar sağlanmış olsa dahi takdir yetkisini kullanarak başvuruyu reddedebilir.
• Güvenlik ve Kamu Düzeni Engelleri
Terör örgütleriyle irtibat, kamu düzenini bozacak suç kayıtları veya millî güvenliğe aykırı durumların tespiti halinde başvuru reddedilir.
Vatandaşlık kazanıldıktan sonra dahi, gizlenen bir durumun veya gerçeğe aykırı beyanın ortaya çıkması halinde vatandaşlık iptal edilebilir.
• Yargı Yolu
Başvurunun reddi veya taşınmaz değer tespitine ilişkin olumsuz işlemlere karşı idari yargı yoluna başvurulabilir. Mahkemeler, değer tespitinde hakkaniyetin ve gerçek değerin (efektif kur üzerinden) sağlanıp sağlanmadığını denetlemektedir.
5. Taşınmaz Edinimine İlişkin Tamamlayıcı Hukuki Çerçeve
Vatandaşlık sürecinin temeli olan taşınmaz edinimi aşamasında, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararlarında aşağıdaki hususlara dikkat çekilmektedir:
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin askeri yasak bölgeler, yüzölçümü sınırlamaları ve gerekli idari izinlerin alınması zorunludur.
Vatandaşlık başvurusu devam eden kişilerin, bazı yargılamalarda bu sürecin bekletici mesele yapılmasını talep ettiği; ancak mahkemelerin çoğunlukla usule ilişkin eksikliklere odaklandığı görülmektedir.
2012 yılındaki değişiklikle karşılıklılık ilkesinin büyük ölçüde kaldırıldığı, ancak taşınmaz ediniminin vatandaşlık öncesi zorunlu bir hukuki prosedür olmaya devam ettiği belirtilmektedir.
Hukuki Değerlendirme ve Danışmanlık
Taşınmaz satın alma yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılması süreci, hem tapu ve taşınmaz hukuku hem de idare hukuku boyutları bulunan çok aşamalı bir süreçtir. Uygulamada yapılan şekli eksiklikler veya değer tespitine ilişkin hatalar, sürecin uzamasına veya başvurunun reddine yol açabilmektedir.
Bu alandaki güncel uygulamalar ve yargı kararları çerçevesinde hukuki danışmanlık hizmeti almak, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından önem taşımaktadır.
Vural & Keskin & Yıldırım Hukuk Bürosu, taşınmaz edinimi ve Türk vatandaşlığı başvurularına ilişkin hukuki süreçlerde danışmanlık ve takip hizmeti sunmaktadır.
...
Acquisition of Turkish Citizenship Through Real Estate Purchase
Legal Process, Conditions, and Administrative Stages
The acquisition of Turkish citizenship through the purchase of real estate is a method frequently preferred in practice, particularly by foreign investors. In line with the judicial decisions examined, the legal procedures, financial requirements, administrative processes, and the scope of the administration’s discretionary authority that must be followed by foreigners seeking to acquire Turkish citizenship through this method are explained below.
1. Legal Basis and Financial Requirements
Exceptional acquisition of Turkish citizenship through real estate purchase is regulated under Article 12/1(b) of Law No. 5901 on Turkish Citizenship and Article 20 of the Regulation on the Implementation of the Turkish Citizenship Law.
According to the rulings of the Council of State, at least one of the following financial conditions must be met in order to apply:
• Acquisition Through Title Deed Transfer
A real estate property worth at least USD 250,000 (or its equivalent in foreign currency or Turkish Lira) must be purchased, and an annotation stating “not to be sold for three years” must be entered in the land registry records (for applications made after 19.09.2018).
Under previous regulations, this threshold was applied as USD 1,000,000.
• Acquisition Through a Promise of Sale Agreement
For properties with condominium ownership or construction servitude, applications may be made provided that at least USD 250,000 or its equivalent in foreign currency is paid in cash and an annotation is placed on the notarized promise of sale agreement stating that the property shall not be transferred or cancelled for three years.
In value determination, the effective selling exchange rate of the Central Bank of the Republic of Türkiye is taken as the basis, and official deeds and valuation reports are reviewed by the administration.
2. Application Process and Administrative Stages
The process of acquiring Turkish citizenship through real estate begins with the acquisition of the property and the issuance of a certificate of conformity and concludes with a Presidential decision. Judicial decisions define the process through the following stages:
• Certificate of Conformity and Annotation Procedure
The foreign national applies to the relevant Land Registry Directorate, requesting an annotation in the declarations section of the title deed stating that the property shall not be sold for three years.
The eligibility of the property for citizenship acquisition is determined by the Ministry of Environment, Urbanization and Climate Change, and a Certificate of Conformity is issued through the General Directorate of Land Registry and Cadastre.
• Citizenship Application
Following the issuance of the Certificate of Conformity, an application is submitted to the authorized authorities (e.g., Provincial Directorate of Population and Citizenship of the Istanbul Governorship). The application file includes an application form, passport, marital status certificate, and other relevant documents.
• Security and Archive Investigation
Pursuant to Article 35 of the Regulation, an archive investigation is conducted by the General Directorate of Security and the National Intelligence Organization (MIT).
There must be no obstacles in terms of national security and public order. A positive opinion from the Department of Combating Migrant Smuggling and Border Gates of the General Directorate of Security is required for the continuation of the process.
• Final Decision
Upon fulfillment of all conditions and upon the proposal of the Ministry, Turkish citizenship is acquired by a decision of the President. Citizenship takes effect as of the date of the decision.
3. Citizenship Status of Family Members
The applicant’s spouse and minor children may also acquire Turkish citizenship through this method.
According to Council of State decisions, whether children are minors is assessed as of the application date. Children who were under the age of 18 at the time of application may acquire citizenship together with their parents even if they reach the age of majority during the decision-making process.
4. Administrative Discretion and Legal Obstacles
Judicial decisions clearly emphasize that meeting the statutory requirements does not grant an absolute right to acquire citizenship.
• Sovereign Authority
Granting citizenship falls within the sovereign authority of the state, and the administration may reject the application by exercising its discretion even if all conditions are met.
• Security and Public Order Barriers
Applications are rejected in cases involving links to terrorist organizations, criminal records that may disrupt public order, or situations contrary to national security.
Even after citizenship has been granted, it may be revoked if concealed facts or false statements are subsequently discovered.
• Judicial Remedies
Administrative judicial review may be sought against rejection decisions or negative determinations regarding property valuation. Courts review whether fairness and the actual value (based on the effective exchange rate) have been duly considered in valuation procedures.
5. Complementary Legal Framework on Real Estate Acquisition
During the real estate acquisition phase, which forms the basis of the citizenship process, the following points are emphasized in the decisions of the Court of Cassation and the Constitutional Court:
• Pursuant to Article 35 of the Land Registry Law No. 2644, foreigners are subject to military prohibited zones, area limitations, and the requirement to obtain necessary administrative permits when acquiring real estate.
• It is observed that applicants whose citizenship procedures are ongoing sometimes request such procedures to be considered as a preliminary issue in certain court cases; however, courts generally focus on procedural deficiencies.
• Although the reciprocity principle was largely abolished by the amendment in 2012, real estate acquisition remains a mandatory legal procedure prior to citizenship.
Legal Assessment and Consultancy
The process of acquiring Turkish citizenship through real estate purchase is a multi-layered procedure involving both land registry and real estate law as well as administrative law. In practice, formal deficiencies or errors in property valuation may lead to delays or rejection of applications.
Obtaining legal consultancy within the framework of current practices and judicial precedents is essential for the proper conduct of the process.
Vural & Keskin & Yıldırım Law Firm provides legal consultancy and follow-up services regarding real estate acquisition and Turkish citizenship applications.